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【所有權移轉登記】當事人請求返還仲介報酬,高院一審獲勝

臺灣高等法院民事判決      106年度重上更㈠字第110號
 
上 訴 人 史○平
 
訴訟代理人 林鈺雄律師
 
      劉哲睿律師
 
被 上訴人 鄧○風
 
訴訟代理人 孫○律師
 
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件,上訴人對於中華民國105年4月15日臺灣桃園地方法院104年度重訴字第181號第一審判決提起上訴,並為訴之變更,經最高法院發回更審,本院於107年5月2日言詞辯論終結,判決如下:
 
    主   文
 
被上訴人應給付上訴人新臺幣柒佰萬元,及自民國一百零五年七月二十三日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
 
變更之訴及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
 
本判決所命給付,於上訴人以新臺幣貳佰參拾肆萬元供擔保後,
 
得為假執行。但被上訴人如以新臺幣柒佰萬元預供擔保後,得免為假執行。
 
   事實及理由
 
壹、程序部分
 
按當事人於第二審為訴之變更、追加,非經他造同意,不得為之,民事訴訟法第446條第1項前段定有明文。次按原告將原訴變更時,如其訴之變更為合法,而原訴可認為已因撤回而終結,法院應專就新訴裁判(最高法院65年台上字第2183號判例要旨參照)。查上訴人於原審係依民法第87條第1項前段、第179條、第244條、第541條第2項、第259條等規定,以先位聲明求為:1.確認被上訴人與原審共同被告鄧○霖、沈○麟間就坐落桃園市○○區○○段○○○段00000000地號、同段○○○○小段00-00地號土地2筆,及其上同段○○小段0000建號即門牌號碼桃園市○○區○○路000號00樓建物(下稱系爭房地)於103年12月12日所為之買賣契約債權行為無效。2.鄧○霖、沈○麟應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人,再由被上訴人移轉登記予上訴人。另以第1備位聲明求為:1.被上訴人與鄧○霖、沈○麟間就系爭房地於103年12月12日所為之買賣契約債權行為應予撤銷。2.鄧○霖、沈○麟應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人,再由被上訴人移轉登記予上訴人。
 
及以第2備位聲明求為:1.被上訴人應給付上訴人新臺幣(下同)700萬元,及自105年3月8日起至清償日止,按年息5%計算之利息。原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人僅就第2備位聲明部分聲明不服,提起上訴,【就被上訴人與鄧○霖、沈仲麟先位聲明、第1備位聲明敗訴部分,未聲明不服,不贅。】,上訴聲明為:1.原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴及該部分假執行之聲請均廢棄。2.上開廢棄部分,被上訴人應給付上訴人700萬元,及自105年3月8日起至清償日止,按年息5%計算之利息。嗣於105年7月21日在更審前本院為訴之變更,改依民法第549條終止委任契約後依民法第179條之規定為請求,並變更之訴聲明:1.被上訴人應給付上訴人700萬元,及自民事訴訟標的變更狀繕本送達翌日即105年7月23日起至清償日止,按年息5%計算之利息(本院重上卷第77頁、第121頁背面)。該變更之訴並經被上訴人當庭表示同意(本院重上卷第86頁背面、第121頁背面),依前揭規定,自應予准許,且依上開判例要旨,就變更前之原訴上訴部分,已因撤回而終結,並應專就新訴而為判決。又上訴人變更之訴經更審前本院判決全部敗訴,上訴人聲明不服,提起上訴,經最高法院廢棄發回。
 
貳、實體部分
 
一、上訴人變更之訴主張:伊於101年3月23日與被上訴人簽訂要約書(下稱系爭契約),委由被上訴人以每坪8萬元之價格,向訴外人葉○惠購買系爭房地,並當場交付伊所簽發面額300萬元之支票作為被上訴人買受系爭房地之訂金,嗣兩造口頭約定將被上訴人積欠伊兄長即訴外人史○成(即史○平)之2100萬元抵充伊欲買受系爭房地之部分價金,不足部分再由伊補足,伊遂於101年5月10日再交付400萬元現金予被上訴人,共給付被告700萬元之必要費用。詎被上訴人竟違背委任事務,於101年4月13日以被上訴人名義與葉○惠簽立不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約),指示葉○惠於103年12月12日將系爭房地所有權移轉登記予鄧○霖與沈○麟,致被上訴人依系爭契約所負處理委任事務之義務已陷於給付不能之情況,伊乃以105年7月21日於更審前本院提出而於同年月22日送達之民事訴訟標的變更狀繕本向被上訴人為終止系爭契約之意思表示。爰依民法第179條規定,請求被上訴人返還所受領原為處理系爭契約委任事務之必要費用700萬元本息等語。並聲明:(一)被上訴人應給付上訴人700萬元,及自105年7月23日起至清償日止,按年息5%計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。
 
二、被上訴人則以:系爭房地係伊向葉○惠購買後,再轉賣予史○成,僅以上訴人為系爭契約名義上之相對人,且依系爭契約之名稱及所約定內容並探求兩造之真意,可知系爭契約之性質應為買賣而非委任,從而上訴人所給付700萬元即為買賣價金,伊受領當有法律上原因,且伊係因上訴人未依約給付剩餘買賣價金2100萬元,始將系爭房地出售他人,並無違約之情,上訴人猶主張終止系爭契約,自無理由。況縱認系爭契約為委任契約,其依民法第546條、第547條規定亦得向上訴人請求償還因處理委認事務所支出之必要費用,包括因史○成不當裝修系爭房地致系爭房地本身之損害300萬元、所生鄰損本息162萬2077元、積欠系爭房地管理費63萬7000元、系爭買賣契約仲介費用及遭葉○惠沒收之款項共本息176萬元、因史○成未給付2100萬借款本息而由伊所代墊本息198萬4500元等,並請求清償所負擔必要債務即與葉○惠成立調解須所負擔170萬元債務,以及請求伊依系爭契約應得之報酬700萬元,共計1770萬3577元,並以上開債權與應返還上訴人之700萬元為抵銷等語,資為抗辯。並為答辯聲明:
 
(一)變更之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決,願供擔保請准宣告免為假執行。
 
三、經查兩造係於101年3月23日簽立要約書即系爭契約,依據系爭契約所載,上訴人以每坪8萬元之代價,委由被上訴人購買系爭房地,委託買受期間為101年3月24日至101年4月15日,上訴人並交付面額300萬元之支票1紙與被上訴人並經兌領,上訴人嗣再於101年5月10日交付系爭房地買賣價金400萬元與被上訴人。被上訴人則於101年4月13日與系爭房地之原所有人葉○惠簽訂系爭買賣契約書,契約所載買賣價金為2000萬元。葉○惠並於104年1月8日以買賣為原因將系爭房地所有權移轉登記予鄧○霖(權利範圍4分之3)、沈仲麟(權利範圍4分之1)等情,業據上訴人提出要約書、支票、不動產買賣契約書、領款收據、土地登記申請書、建物登記公務用謄本為憑(原審卷第12至13、15至18、37至38、51至58頁),且為兩造所不爭執(本院重上卷第26、27頁背面、第86頁背面至87頁),堪信屬實。
 
四、又上訴人主張:系爭契約係委任契約,由伊委託被上訴人購買系爭房地,然被上訴人違背委任事務,將系爭房地移轉登記他人,致該等事務之處理已陷給付不能,爰終止系爭契約,請求被上訴人返還所受領700萬元本息等情,為被上訴人所否認,並以前詞置辯。茲就兩造爭執之點,析述如下:
 
(一)系爭契約之定性為何?
 
   1、按稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約,民法第528條定有明文。次按解釋契約,固須探求當事人立約時之真意,不能拘泥於契約之文字,但契約文字業已表示當事人真意,無須別事探求者,即不得反捨契約文字而更為曲解(最高法院17年上字第1118號判例要旨參照)。查系爭契約雖以「要約書」為名,並有「史主平願以每坪單價新台幣八萬元承購」等語,然其全文乃記載:「委託人:史主平委由受託人鄧○風買受桃園縣○○市○○路000號00樓土地及房屋所有權,爰特立此要約書。一、桃園縣○○市○○路000號00樓土地坪、建築改良物360坪及停車位所有權,史主平願以每坪單價新台幣八萬元承購。二、委託買受期間自民國101年3月24日起至民國101年4月15日止,史○平將先支付新台幣叁佰萬元整為要約買賣價金予鄧○風。三、上述期間屆滿時如未能依約履行完成,則鄧○風必須無償返還新台幣叁佰萬元整,不得遲延返還價金。要約人:史主平、受託人鄧○風」(原審卷第12頁)。則綜觀其全部契約文字,顯已明確表示:上訴人係委託被上訴人買受系爭房地,每坪8萬元係上訴人委託承購之價格,而上訴人所支付300萬元,則屬買賣斡旋金性質,並應於委託期間未能成立買賣無償返還之意旨至明。則上訴人主張:依契約文字已足認定系爭契約之當事人為兩造,且兩造締結系爭契約之真意乃在委託處理事務,系爭契約當屬民法第528條所定之委任契約等語,自屬有據。
 
   2、被上訴人雖以史○成於臺灣桃園地方法院(下稱桃園地院)103年度簡字第67號建築法事件(下稱建築法事件)中證稱:「鄧○風有天告訴我,他買大樓的0或0樓及00樓,他計劃樓下當商業餐廳,樓上當旅館,因為該棟為商業大樓,我經營的頂倫企業股份有限公司在擴充項目,所以我就跟他說該棟大樓00樓可否讓售給我,鄧○風說沒有問題,系爭大樓尚未過戶,他還沒有取得所有權,他要去協商一下,再告知我價格,後來他告訴價格8萬一坪…。」、「(問:要約書到底是跟鄧○風買受系爭房屋,還是委託鄧○風幫你們買系爭房屋?)我的前提是我要買系爭房屋,到底鄧○風如何取得交給我,這是鄧○風的問題。因為房屋不是鄧○風的,所以要約書才會記載委由受託人鄧○風買受,我也接觸不到賣方,也不認識她。」、「(問:最後買賣價金有無交付?)有…。」、「(問:當天是否有先給付300萬元?)是。簽立要約書時就先給300萬元。後來再給400萬元現金,再給2100萬元支票。」、「(問:你為何會進到系爭房屋修繕?)我確實要購買系爭房屋,我交付要約書所載訂金300萬元後,我就認定該房子要賣給我了,鄧○風就通知我,我可以進去整理爭取時間,我進去時發現裡面情形同我剛剛所述,只是一個空的240坪房間,所以我先去整理,將垃圾清除、地面打平。」等語(原審卷第178頁背面至180頁);及上訴人於建築法事件中證稱:「(問:對於證人史○成所述有何意見?)他所述實在。」等語(原審卷第180頁背面),辯稱:上訴人及史○成已於該事件中自認系爭契約係買賣,且買方為史○成,即伊先買受系爭房地,史○成再請求伊轉售云云。然依史○成上開另案陳述雖可認其曾為取得系爭房地之目的,向被上訴人洽商讓售買賣系爭房地之權利,並曾因此就系爭房屋進行修繕,惟此與史○成與上訴人嗣後推由上訴人出名委託被上訴人購買系爭房地之系爭契約文義,不能認為扞格。且查史○成於原審證稱:「(問:證人與原告為何會購買上開房地?)鄧○風提供資訊給我們上開房地的價格與及地址值得投資,鄧○風一坪8萬元即可取得,鄧○風去協調,我們去委託他,因為我們不認識屋主。(證人與原告購買上開房地是與何人簽約?)沒有簽約,我們一直沒有簽任何買賣合約,但是有要約書,我們只有委託鄧○風去買上開房地,我用原告的支票有支付一筆300萬之定金、另一筆400萬元的定金是以現金方式支付。」、「(問:證人剛才所指每坪八萬元承購是指授權鄧○風去與屋主談判?還是以每坪八萬元跟鄧○風購買?)房地不是鄧○風,我們不是跟鄧○風買,我們是委託鄧○風跟原屋主買,我的上限是每坪八萬元,如果超過八萬元我就不會購買。(問:後來鄧○風跟證人回報的談妥買賣條件為何?)鄧○風告訴我就八萬元可以成交問我們願不願意。我們就請鄧○風進行買賣的程序,除了在桃園地檢署我曾經見過原屋主外,我們從來沒有見過原屋主或是他的代理人或是代書。」等語(原審卷第148頁背面至第149頁);另史○成向臺灣桃園地方法院檢察署(下稱桃園地檢署)告訴被上訴人詐欺案件(桃園地檢署104年度偵字第25745號,下稱詐欺案件)之意旨略以:告訴人於101年3月間因得知葉○惠欲出售系爭房地,乃推由告訴人之弟史○平與被告簽訂系爭契約,委託被告以代理人名義與葉○惠簽訂買賣契約,同意以2880萬元買受,乃被告與葉○惠以2000萬元簽訂系爭買賣契約後,竟向告訴人佯稱已與葉○惠談妥以2800萬元購買系爭房地,致告訴人陷於錯誤,扣除原以被告積欠之2100萬元借款抵充部分價金、系爭契約簽訂時已交付之300萬元支票外,另再交付現金400萬元,而受有財產上之損害等語(他字第2833號外放影卷第2至3頁);其於上訴人告訴被上訴人侵占等案件(桃園地檢署104年度偵字第7838號,下稱侵占等案件)更證稱:「…我交付現金400萬元給被告,是因我委託被告買房子。」等語(他字第3988號外放影卷第52頁)。益證史○成係經由被上訴人告知葉○惠出售系爭房地之訊息,並有意購買,惟因史○成、上訴人均不認識葉○惠,乃由上訴人出名委由被上訴人向葉○惠買受系爭房地等情,應非子虛,與系爭契約所載文義,亦相符合。再參以上訴人於侵占等案件中陳稱:伊於101年3月委託被告買受系爭房地,但系爭買賣契約書買方卻不是伊,始發現遭詐騙等語(他字第3988號外放影卷第42頁),另陳稱:系爭房地係伊兄欲購買,然由伊出名,包括簽約、登記均以伊之名義,簽約前均係伊兄與鄧○風磋商,磋商過程伊曾參與一次,系爭契約係委託鄧○風買受系爭房地等語(偵字第7838號外放影卷第102至106頁),則被上訴人抗辯:依史○成之證詞及上訴人於訴訟外之自認,可知系爭契約真意係買賣云云,殊無可採。
 
   3、被上訴人雖另辯稱:伊已先向葉○惠買受系爭房地,再轉賣給上訴人,系爭契約自非委任;且史○成並曾於另案葉○惠訴請被上訴人履行系爭房地買賣契約即桃園地院103年度訴字第550號履行契約事件(下稱履行契約事件)中陳稱該事件與渠等無關,顯然亦認伊與葉○惠間買賣非伊受託而為,系爭契約係買賣性質云云。惟依系爭契約及系爭買賣契約上所載日期分別為101年3月23日、101年4月13日,則自形式上觀之,可認系爭契約應先於系爭買賣契約簽訂甚明,另依證人張清浩即葉○惠所委任簽訂系爭買賣契約之律師於原審證稱:系爭買賣契約係由我代理葉○惠簽定,但我不記得在系爭買賣契約所載簽定日期以前,葉○惠有無跟被上訴人簽定買賣草約等語(原審卷第173頁),亦不足以證明於系爭契約簽訂前,被上訴人已向葉○惠購得系爭房地,則被上訴人抗辯已買得系爭房地,再轉售予上訴人云云,自無可採。至於葉○惠本於其與被上訴人簽署系爭房地買賣契約提起另案訴訟,其買賣契約之當事人既非史○成,則史○成陳述與該案件無涉,亦未悖於情理,自難據此即推認系爭契約非屬委任契約而係買賣契約。被上訴人所辯並非有據,實無足採。
 
   4、承上,系爭契約乃委任之文義既明,且有證人史○成證詞可佐,則被上訴人個人於簽約時,內心縱有轉售圖利之動機,亦不影響兩造明示成立委任契約之合意,是以兩造間系爭契約應屬委任契約性質,係由上訴人委託被上訴人購買系爭房地,所交付300萬元支票及400萬元現金,則屬上訴人所交付處理委任事務之費用各節,均堪認定。
 
(二)上訴人以終止系爭契約為由,主張被上訴人應返還所受領700萬元本息,有無理由?
 
   1、按當事人之任何一方,得隨時終止委任契約,民法第549條第1項定有明文。蓋委任契約屬不定期之繼續性契約,本以得隨時終止為原則,此為上開規定所由設。次按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法第179條亦有所明定。查系爭契約係委任契約,業經認定。且上訴人主張以105年7月21日之民事訴訟標的變更狀繕本向被告為終止系爭契約之意思表示,該書狀繕本已於同年月22日送達被上訴人乙節,既經上訴人提出民事訴訟標的變更狀繕本、中華郵政掛號郵件收件回執附卷可佐(本院重上卷第79、106頁),堪認系爭契約已於105年7月22日終止,並已向後失其效力。又上訴人於簽立系爭契約時曾交付面額300萬元之支票1紙與被上訴人且經兌領,後再給付被上訴人現金400萬元,乃上訴人依系爭契約給付與被上訴人用以處理所委任買受系爭房地事務之費用,然系爭房地已移轉他人各節,亦經認定於前。可知系爭契約委任事務無法達成。則上訴人主張:系爭契約終止後,被上訴人再保有上開700萬元費用之法律上原因已不存在,應依民法第179條規定如數返還等語,即屬有理。
 
   2、被上訴人雖推稱:係因上訴人遲未給付尾款2100萬元,伊因而沒收上訴人已付價金,並將系爭房地轉賣他人,非不當得利云云。然上訴人主張:除已付700萬元外,餘款2100萬元係以被上訴人積欠史○成債務抵償等語,業據提出支票影本4紙為佐(原審卷第10頁、第11頁)。且兩造間系爭契約乃委任契約,並非買賣性質,業經認定於前,則上訴人縱尚未提出其餘買賣價金供被上訴人買受系爭房地,被上訴人亦無沒收上訴人預付處理事務費用之餘地。
 
   3、至於被上訴人雖辯稱:縱認兩造為委任關係,然依民法第546條、第547條規定,伊亦得向上訴人請求償還因處理委任事務所支出之必要費用,包括因史○成不當裝修系爭房地致系爭房地本身之損害300萬元、所生鄰損本息162萬2077元、積欠系爭房地管理費63萬7000元、系爭買賣契約仲介費用50萬元及遭葉○惠沒收之款項60萬元,二項共本息176萬元、因史○成未給付2100萬借款本息而由被上訴人所代墊本息198萬4500元等,並請求清償所負擔必要債務  即與葉○惠成立調解須所負擔170萬元債務,及請求伊依  系爭契約應得之報酬700萬元,並以上開債權與應返還上訴人之700萬元為抵銷云云,且提出另案民事起訴狀、另案民事追加聲明狀、另案言詞辯論筆錄、天勤律師事務所函、另案宣示判決筆錄、公告、管委會存證信函、管委會收據及調解筆錄等件(均影本)為憑(原審卷第89頁至第93頁、第96頁、第97頁至第99頁、第129頁至第132頁、第178頁至183頁、第234頁,本院重上更㈠卷第177頁至第186頁)。茲查:
 
    ①按受任人因處理委任事務,支出之必要費用,委任人應償還之,並付自支出時起支利息。受任人因處理委任事務,負擔必要債務者,得請求委任人代其清償,未至清償期者,得請求委任人提出相當擔保。受任人處理委任事務,因非可歸責於自己之事由,致受損害者,得向委任人請求賠償,民法第546條固有明文。然查:
 
    ⑴被上訴人係以自己為買受人名義,於101年4月13日與葉雅惠就系爭房地簽約買賣,有不動產買賣契約書影本可稽(原審卷第11頁背面至第19頁);系爭房地於101年6月15日先移轉登記至鄧○霖名下,再移轉其中部分持分為沈○麟所有乙節,亦有桃園市桃園地政事務所104年7月13日函送系爭房地登記謄本及買賣移轉登記資料影本足稽(原審卷第36頁至第58頁)。被上訴人並自承:兩造簽署系爭契約時,伊雖尚未與葉○惠簽署買賣契約書,但已談妥買賣條件並出具購買意願書,乃由上訴人出具系爭契約以每坪8萬元為要約,由伊自行處理與葉○惠之買賣契約,多餘款項則為伊轉賣應得之利潤,經伊概算,伊應可獲利200餘萬元等語(原審卷第66頁、第67頁)。可知被上訴人雖同意受上訴人委託買受系爭房地,然其嗣以個人名義向葉○惠購買系爭房地,實非本於為上訴人處理委任事務之目的,而係為其個人取得系爭房地所有權再轉售圖利至明。上訴人既以個人向葉○惠買受系爭房地,並取得系爭房地所有權,且自行處分移轉登記他人,顯未依委任意旨為上訴人處理買受系爭房地之事務;則縱因此負擔仲介費本金50萬元及利息、管理費63萬7000元、貸款本息198萬4500元,或因與葉○惠產生買賣糾紛遭沒收買賣價金60萬元及利息,以及與葉○惠成立調解負擔債務170萬元,均不能認為係本於系爭契約為上訴人處理委任事務所支出之必要費用或負擔必要債務,其理至明。從而被上訴人依民法第546條規定請求上訴人負擔上開各項費用及債務,並於本件據以抵銷,自屬無據。
 
    ⑵至於被上訴人主張史○成曾於101年4月16日進入系爭房地違規拆除玻璃帷幕外牆進行不當裝修,造成系爭房屋本身損害300萬元及鄰損162萬2077元云云,縱認屬實。惟被上訴人於買受系爭房地後,苟因本於房地所有權人身分負擔鄰損之賠償責任,或因史○成上開行為不當毀損系爭房地致受有損害,其因此所受損害及負擔債務,與委任事務處理,顯然無關,自不得向上訴人求償。被上訴人此部分抵銷抗辯,亦乏所據。
 
    ②又兩造於系爭契約並未約定委任報酬,有系爭契約影本可稽(原審卷第12頁)。至於民法第547條雖規定:報酬縱未約定,如依習慣或委任事務之性質,應給與報酬者,受任人得請求報酬。然依系爭契約約定:「三、上述期間屆滿時如未能依約履行完成,則鄧○風必須無償返還新台幣參百萬元整,不得遲延返還價金」等語,核既約明於委任事務無法完成時,被上訴人應將上訴人所交付用以處理買賣事務之價金全數返還,顯然有排除報酬給付之意。此再審酌被上訴人自承其簽署系爭契約乃為獲取轉售房地之利潤等上情,益證被上訴人於兩造合意委任,應無再向上訴人請求給付報酬之意;更遑論系爭契約所委任處理之事務並未達成,依其性質,亦無請求報酬之餘地。則被上訴人主張:上訴人應給付委任報酬700萬元,並得據為抵銷云云,自不能准許。
 
   3、末按給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀,與催告有同一之效力;遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為5%,民法第229條第2項,第233條第1項前段、第203條定有明文。故上訴人請求被上訴人返還700萬元,加計自民事訴訟標的變更狀繕本送達翌日即105年7月23日起至清償日止,按年息5%計算之利息,洵屬有據,應予准許。
 
五、綜上所述,上訴人依民法第179條規定,請求被上訴人給付上訴人700萬元,及自105年7月23日起至清償日止,按年息5%計算之利息,為有理由,應予准許。兩造均陳明願供擔保,請准宣告或免為假執行,經核並無不合,爰分別酌定相當擔保金額准許之。
 
六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列,附此敘明。
 
七、據上論結,本件變更之訴為有理由,依民事訴訟法第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項,判決如主文。
 
中    華    民    國   107    年    5     月    23    日
 
                  民事第十二庭
 
                  審判長法  官  李瑜娟
 
                               法  官  邱景芬
 
                               法  官  蕭清清
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